Concepto de elementos comunes
Con carácter previo, conviene saber qué son los elementos comunes y delimitar su definición. Los elementos comunes se conforman por aquellas partes de uso y aprovechamiento común por todos los copropietarios de un edificio. Estos resultan necesarios para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas del mismo.
El art. 396 del Código Civil señala que los elementos comunes de un edificio son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute.
La resolución de fecha 14 de abril de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado los define de la siguiente manera: “Los elementos comunes son aquellas partes integrantes de un edificio sin las cuales no puede subsistir el propio edificio, ni conseguirse la independización física, jurídica y de aprovechamiento de los elementos privativos; los elementos comunes pertenecen a quienes sean titulares de los elementos privativos a través de un sistema de cuotas atribuidas a los diferentes propietarios en el título constitutivo de la propiedad horizontal donde todos los actos de administración y disposición que puedan afectar a los mismos deben ser realizados por los cotitulares en la forma prevista por la Ley de propiedad horizontal, como ya señaló la Dirección General en Resolución de 5 de octubre de 2000 todos los elementos no configurados como privativos deben ser considerados comunes.” De esta manera, podría decirse que, por exclusión, todos aquellos elementos que son tienen carácter privativo, son comunes.
¿Existe la posibilidad de que un elemento común pase a ser privativo de alguno de los propietarios?
La desafectación de elementos comunes de carácter no esencial es posible. Son de carácter no esencial aquellos que se adscriben al servicio de algunas o todas las propiedades pero que en caso de ser transmitido no se vería afectada la pervivencia de la propiedad horizontal ni su correcto funcionamiento. Por poner un ejemplo, no es posible transmitir elementos comunes tales como vigas, cubiertas y pilares dado su carácter sumamente esencial para el mantenimiento del edificio. Ahora surge la siguiente pregunta: ¿Cómo se puede llevar a cabo la desafectación? Se contemplan dos maneras:
- Desafectación inicial: esto sucede cuando ya consta así en el título constitutivo de la propiedad.
- Desafectación a posteriori: esta se produce mediante acuerdo unánime de la comunidad una vez constituida.
¿En qué supuestos puedo realizar obras sobre un elemento común?
Si nuestra intención era adquirir un elemento común para tener casi plena libertad para realizar una obra y no es posible, bien por su carácter o bien porque la comunidad no ha llegado a un acuerdo, hay que saber en qué casos está permitido realizar obras que afecten a elementos comunes.
Respecto a esto, es muy importante tener en cuenta lo que prevé el art. 7.1 de la Ley sobre Propiedad Horizontal: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
Es decir, dentro de nuestra propiedad podemos realizar alteraciones siempre y cuando no se realicen en perjuicio de terceros.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”
No hay duda con respecto a que no se pueden realizar obras sobre elementos comunes de motu proprio, sino que es necesario comunicarlo en el momento en el que nos demos cuenta que son precisas.
No obstante, el art. 10.1 de la misma ley ofrece cierta flexibilidad para aquellos casos en los que no hay discusión en cuanto a su necesariedad:
“Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
- Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.(…)”
En este segundo supuesto, avisada la Comunidad, si esta no actúa, podrá hacer las obras un comunero con derecho a ser resarcido de los gastos, pero debe avisar a la comunidad primero. Por ello, la Sentencia nº 16/2016 de Tribunal Supremo, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Febrero de 2016 sienta como doctrina jurisprudencial que sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no haber practicado el requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes.
Si nos encontramos en la situación de que es evidente que hay un elemento común que requiere una reparación con urgencia, lo más importante es comunicárselo al Administrador o al Presidente. Solo de esta manera tendremos derecho a solicitar el reembolso de lo que nos haya costado realizarla por nosotros mismos si vemos que la Comunidad mantiene una actitud pasiva.
No cabe la menor duda de que la ley es muy restrictiva en lo que concierne a la alteración de elementos comunes. El principio que rige es el de la voluntad unánime de la Comunidad en su conjunto salvo cuando sea completamente necesario porque pueda peligrar el inmueble en todo o en parte. Tal y como hemos dicho, lo más importante es que antes de actuar por nuestra cuenta lo pongamos en conocimiento de la Comunidad. Asegúrate de que la comunicación sea fehaciente para cubrirte las espaldas con respecto a cualquier responsabilidad que pretendan exigirte y poder recuperar los importes satisfechos para llevar a cabo la obra.