En los últimos años se ha percibido un crecimiento exponencial de las viviendas que se explotan como apartamento turístico en detrimento de los arrendamientos destinados a servir de vivienda habitual del arrendatario.
Sin embargo, no a todo el mundo le gusta la idea de que se desarrolle este tipo de actividad en su comunidad de propietarios, ya que a veces se generan problemas de convivencia.
Análisis de la reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de noviembre de 2023
En esta sentencia unos cuantos propietarios una comunidad de San Sebastián interponen demanda frente a la Comunidad de Propietarios en la que solicitan lo siguiente:
- Se declare la nulidad de pleno derecho del acuerdo adoptado en el punto cuarto del orden del día y, en consecuencia, que se declare que la prohibición contenida en la norma quinta de las «normas de comunidad» de la comunidad demandada no incluye el uso y destino de las viviendas al arrendamiento de corta estancia, alquiler vacacional o apartamento turístico en ninguno de los portales que conforman la comunidad.
- Subsidiariamente solicitan que se declare que esto no afecta a uno de sus portales en concreto.
El aspecto que más nos interesa y que debemos tener en cuenta si somos propietarios de una vivienda y queremos destinarla al arrendamiento vacacional es: ¿pueden los estatutos de la comunidad prohibírnoslo?
La respuesta es que sí. En el caso enjuiciado en esta sentencia en concreto, especificaban lo siguiente:
“Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., …) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado».
La estrategia que siguieron los demandantes en este caso, que dicho sea por delante, no convenció a la Sala, fue argumentar que la enumeración de esas actividades era exhaustiva, no ejemplificativa. Es decir, que se podía llevar a cabo otra actividad económica distinta de oficina, despacho, consulta o clínica. El Tribunal Supremo coincide con la sentencia de Primera y Segunda Instancia y reitera que se prohíbe expresamente cualquier actividad económica, siendo por consiguiente la enumeración únicamente ejemplificativa.
Por otro lado, habían impugnado el acuerdo alcanzado en Junta, en el que los propietarios habían decidido que se podría lleva a cabo esta actividad en cada portal en concreto siempre que los propietarios de esa subcomunidad hubiesen votado a favor por unanimidad.
Llegados a este punto, conviene recordar lo previsto en el art. 17.6 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, que es claro en este aspecto al señalar que: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
A su vez, el apartado 7 del mismo artículo puntualiza lo siguiente: “Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.”
Este motivo también es desestimado, ya que no se requiere una unanimidad para alcanzar el acuerdo impugnado dado que no constituye una modificación de los estatutos de la comunidad general, pues estos, como ya se ha dicho, ya prohibían expresamente la realización de cualquier actividad económica, con la salvedad de que tras ser sometido a votación por cada subcomunidad se diese su aprobación de manera unánime, lo que no ocurrió en ninguna de ellas tras ser esta petición sometida a votación.
Otra cuestión de debate: ¿una prohibición de este tipo supone que unos estatutos de una comunidad pueden establecer limitaciones al derecho a la propiedad privada amparado por la Constitución?
Respecto a esta pregunta, existe amplia jurisprudencia del Alto Tribunal. La sentencia nº 358/2018, de 15 de junio, del Tribunal Supremo, dictamina que al derecho a la propiedad privada consagrado en el art. 33 de la Constitución no se le pueden establecer más limitaciones que las previstas legal o convencionalmente, que en todo caso se interpretarán de la manera más restrictiva posible.
Sin embargo, la Sala hace una excepción en el ámbito de la propiedad horizontal: “se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa.”
Es decir, fijar limitaciones respecto al uso de las viviendas que conforman una comunidad es posible siempre y cuando consten de manera expresa en su título constitutivo o en su regulación estatutaria.
¿Si arrendo mi vivienda para que sirva de vivienda habitual a los inquilinos se entiende que estoy realizando una actividad económica y podría estar también prohibida?
La respuesta es que no. El arrendamiento de vivienda es aquel «arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». (Art. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En el caso de autos, la misma Ley 13/2016 de Turismo de la Comunidad Autónoma de País Vasco deja fuera de su ámbito de aplicación las viviendas que se arrienden según lo establecido en la de Arrendamientos Urbanos, pero sí que incluye expresamente de manera no exhaustiva ni limitativa los siguientes tipos de inmuebles: las viviendas independientes que se encuentran en edificios plurifamiliares o adosados, sometidos al régimen de propiedad horizontal, como son las del caso que nos ocupa.
El artículo 53.1 de la citada norma define las viviendas para uso turístico como aquellas viviendas que, cualquiera que sea su tipología, «se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, siendo cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica en condiciones de inmediata disponibilidad.”
El arrendamiento de temporada queda excluido de esta cuestión, pues no constituye una actividad económica o empresarial y provoca necesariamente el cambio de residencia de sus ocupantes, que se entiende que habitan en ella con carácter de estabilidad y permanencia.
Es por todos los motivos expuestos por los que el Alto Tribunal desestima los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por el conjunto de propietarios que demandaron a la comunidad para poder destinar sus viviendas al arrendamiento de tipo turístico.
Conclusiones
Los Estatutos de una comunidad pueden prohibir la realización de cualquier actividad económica en las viviendas que la conforman, así que si pretendes arrendar la tuya con fines turísticos asegúrate primero de que no está prohibido expresamente. Si constatas que no existe prohibición respecto a esto, para que las normas que rigen la comunidad se puedan modificar se exige la unanimidad del total de los propietarios, así que podrías oponerte a ello.
En cambio, el arrendamiento de vivienda que sirva de residencia permanente al inquilino no se puede limitar, ya que queda amparado por el art. 33 de la Constitución Española, que consagra el derecho a la propiedad privada.
El alquiler de viviendas para un uso vacacional crece cada día más, así que estamos seguros de que el número de pleitos que se desencadenen debido a la oposición de los demás propietarios respecto a que se lleve a cabo esta actividad también irá en aumento.
Si eres propietario de una vivienda que quieras arrendar con estos fines y te encuentras con dificultades, ten en cuenta todo lo expuesto a lo largo de esta publicación. Antes de iniciar acciones legales, consulta con un Abogado.