Si te encuentras dentro del sector inmobiliario o del sector bancario, habrás oído hablar en alguna ocasión de los NPL’s y de los REO’s, pero ¿Qué son exactamente?
Definición de NPL
Los non performing loans son préstamos en mora, es decir, cuyo prestatario no está haciendo frente a las obligaciones de pago de principal e intereses en el tiempo estipulado. Esta situación hace que el obligado entre en una situación de impago y le genere dificultades a futuro para continuar con los pagos puntuales exigidos.
Normalmente, las entidades clasifican un préstamo como non performing cuando el retraso de principal e intereses se sitúa más allá de los 90 días, dependiendo de los términos del contrato. En el momento en el que el préstamo entra en esta dinámica, podemos augurar que la dificultad para su cobro se incrementa notablemente con el paso del tiempo.
En algunas situaciones, el prestatario efectúa pagos parciales, lo que, para algunas entidades, conlleva reclasificar el préstamo en re-performing loan: una situación intermedia.
Definición de REO
Todo comienza, en la mayoría de los casos, con la concesión de un préstamo hipotecario a un tercero que, tras la dificultades especiales de cada caso, finaliza con la adjudicación del inmueble por parte del prestatario debido a un impago del préstamo.
El inmueble que se adjudica la entidad tras este proceso recibe el nombre de Real Estate Owned.
Este escenario se puede dar, bien tras un largo proceso de ejecución hipotecaria que finaliza con la adjudicación del inmueble por parte del prestamista, o bien mediante la dación en pago del inmueble (in lieu of foreclosure), que agiliza el proceso pero que no siempre es conveniente ni aceptado por las entidades.
Una opción para evitar que el inmueble se convierta en un REO, y que suele darse en el mundo anglosajón, es el short-sale, esto es, la venta del activo por un precio inferior al préstamo y la posterior cancelación de la deuda. Una vía que, al igual que la dación, no siempre es aceptada pero que en algunos casos supone una salida ágil y estructurada del activo.
Papel de los NPL’s para las instituciones financieras
Un NPL, caracterizado por envolver una situación de atrasos e impagos, supone una amenaza constante para la estabilidad de las entidades financieras. Si bien su auge y su incremento en el balance se produce en situaciones de inestabilidad económica, su causa también puede achacarse a la mala planificación financiera de los prestatarios e, incluso, de la política comercial del prestamista ante ciertos escenarios.
El incremento de NPLs en el activo de las entidades no solo afecta al propio prestamista, sino que potenciales prestatarios podrán ver mermadas sus opciones a la hora de obtener financiación, o las condiciones se endurecerán, a causa del ajuste en la política comercial que haya tenido que implementar la entidad para disminuir su riesgo.
La acumulación de este tipo de activo debilita el balance de las entidades, comprometiendo su rentabilidad si la situación se prorroga más de lo necesario. Una estrategia clara y eficaz en la gestión de los NPLs es esencial para sanear los balances. Así, la reestructuración de deuda, renegociación y venta de este tipo de activo se torna cada día más importante en los departamentos de los principales bancos.
Los REO’s y su ciclo de vida
Los inmuebles adjudicados por las entidades financieras no son un activo realmente atractivo para éstas. Suponen un riesgo añadido a la situación de impago que se produjo hasta llegar a su adjudicación, y puede implicar que, dependiendo del escenario económico en el que nos encontremos, tengan serias dificultades para sacar a mercado los activos.
La venta de REOs se suele llevar a cabo a través de un descuento en su precio, lo que intenta facilitar su venta. Sin embargo, en ocasiones el inmueble permanece largos períodos de tiempo en el balance de la entidad, perdiendo valor desde el momento de la efectiva adjudicación e incrementando los costes de mantenimiento.
La opción más común para la venta de estos activos es la venta de carteras, esta metodología se torna muy útil en estos supuestos; el denominado bulk-selling permite a las entidades un ahorro de coste y tiempo que en su mayoría también implica una mayor rebaja en el precio de venta.
Las principales ventajas a la hora de invertir en REOs son:
- Descuento de precio.
- Mayor oportunidad de negociación con la entidad.
- Mayor tasa de rentabilidad que una operación en el mercado inmobiliario común.
- Ventajas fiscales.
Desventajas
- El activo puede llevar tiempo en cartera con su consecuente deterioro.
- En ciertas ocasiones, los activos requieren de importantes reformas, lo que puede conllevar la obtención de nuevas licencias y aumento del tiempo para su puesta en el mercado.
- Alta competencia de otros players interesados en este mercado.
- Burocracia y trámites administrativos que no siempre resultan sencillos y que demoran el tiempo hasta la efectiva compra.
Conclusiones
Por el lado inversor, el mercado de los NPLs y los REOs resulta atractivo si se tienen los medios materiales y el conocimiento suficiente como para abordarlo. El tiempo es otro activo clave, pues este tipo de procesos pueden prolongarse si el entorno no es el ideal o surgen complicaciones -no tan inusuales- en el proceso de compra.
Contar con un equipo profesional que realice la due diligence apropiada y que lleve a cabo un seguimiento del activo, se torna indispensable para invertir en este tipo de mercado.
Por otro lado, las entidades financieras deben de tener instaurados unos procesos estratégicos eficaces que permitan gestionar ágilmente los préstamos en mora y los activos adjudicados. Existe un elevado riesgo para los balances de las entidades si este tipo de activos se incrementa en las carteras, implicando que los potenciales inversores institucionales vean con recelo esta situación y que la política comercial de la entidad pueda tener que reducirse o ajustar sus condiciones.
A día de hoy, con la subida de los tipos de interés, podemos encontrarnos ante un importante ascenso de impagos en las entidades financieras. Ante esta situación, la renegociación y reestructuración de la deuda son un paso importante para evitar que la tasa de préstamos fallidos se incremente descontroladamente.