Desde hace algunos años la hipoteca de máximo ha ido ganando relevancia en el mercado hipotecario, siendo una opción que se ha ido utilizando cada vez más. Este tipo de hipoteca no ha tenido su acogimiento legal hasta las reformas introducidas por la Ley 41/2007, donde se regulaba expresamente la posibilidad de constituir una hipoteca de esta naturaleza.
Definición de hipoteca de máximo
A diferencia de lo que suele denominarse hipoteca común, es decir, una hipoteca y una obligación única inherente a la misma, la hipoteca de máximo garantiza distintas obligaciones. Estas obligaciones no tienen por qué existir en el momento de la constitución de la misma, pueden ser a futuro y lo único que se delimita es el importe máximo por el que responderá.
Así, de los distintos pronunciamientos jurisprudenciales y doctrina que ha abordado esta materia hasta el momento, podemos determinar que sus principales características son:
- Indeterminación del importe concreto de las obligaciones.
- Pluralidad de obligaciones.
- Fijación de importe máximo.
Clases de hipoteca de máximo
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en distintas resoluciones (vid. 18 de noviembre de 2022), ha distinguido tres tipos de hipotecas de máximo:
- La hipoteca en garantía de saldo de apertura de cuenta de crédito.
- La constituida en garantía de obligación futura.
- Las globales y flotantes.
1.- En garantía de saldo de apertura de cuenta de crédito
El artículo 153 de la Ley Hipotecaria recoge esta modalidad de hipoteca de máximo. Como es sobradamente conocido, la cuenta de crédito permite que el deudor pueda disponer de una cantidad determinada de dinero durante un tiempo cierto realizando sucesivas retiradas. Al finalizar el período pactado, aquél deberá de reintegrar las cantidades dispuestas, aplicando intereses y comisiones.
Pues bien, este tipo de hipoteca garantiza el saldo del crédito de la propia cuenta corriente y para ello, deberá de estipularse en escritura la cantidad máxima de la que responda la finca hipotecada, así como el plazo, su posible prórroga y los plazos de liquidación.
Si al momento del cierre de la cuenta de crédito, el deudor no satisficiere el saldo, el acreedor podrá llevar a cabo los trámites recogidos en el art. 129 LH para el cobro de todas aquellas cantidades que no excedan del máximo asegurado.
2.- Hipoteca constituida en garantía de obligación futura
La LH regula la hipoteca para asegurar obligaciones en los art. 142 y 143. Este tipo de hipotecas surten plenos efectos desde su efectiva inscripción siempre y cuando la obligación llegue a contraerse o la condición a cumplirse. Estos extremos se pueden hacer constar en notas al margen de la propia inscripción hipotecaria.
Los principales requisitos a cumplir para que se pueda garantizar una obligación futura son:
- Que existan obligaciones de carácter individual, en contraposición a las obligaciones de carácter global.
- La existencia de una obligación jurídica en el momento de constitución de la hipoteca. Puede tratarse de un contrato entre las partes de carácter determinado.
3.- La hipoteca flotante
Esta modalidad, introducida por la Ley 41/2007, de Reforma del Mercado Hipotecario, de 7 de diciembre, permite que se garanticen varias obligaciones futuras que pueden ser autónomas por sí solas y que, además, y a diferencia de las hipotecas anteriores, puede tratarse de obligaciones totalmente futuras.
Los principales requisitos a tener en cuenta, serían:
- Responsabilidad máxima de la hipoteca.
- Plazo de duración.
- Denominación explícita de la modalidad hipotecaria.
- Delimitación del saldo final garantizado.
La hipoteca flotante permite un ahorro de potenciales gastos (notariales, fiscales, etc.). La razón de ello radica en la posibilidad de garantizar varias obligaciones por parte del deudor, sin necesidad de constituir una hipoteca por cada obligación. El claro ejemplo lo encontramos en la garantía constituida para el cumplimiento del pago de líneas de crédito o líneas de descuento.
Conclusiones
Por todo lo anterior, y vistas las diferentes resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, son varios los caminos que podemos tomar a la hora de garantizar obligaciones futuras.
Así es, que dependiendo de la naturaleza de aquellas, la relación que tengan unas con otras y la relación jurídica que exista entre el deudor y el acreedor en el momento de la constitución, deberemos escoger la que más se adapte a los objetivos pactados.