Exoneración del pasivo insatisfecho y tercer poseedor hipotecario

En los concursos de acreedores de persona física, la exoneración del pasivo insatisfecho regulado en los arts. 486 y concordantes del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (TRLC) supone la fase final del procedimiento concursal, abriéndose la puerta hacia la exoneración provisional mediante la aprobación de un plan de pagos, o bien hacia la exoneración definitiva, ya sea por la plena realización de los bienes que conforman el activo del concursado o por la insuficiencia de activos realizables, como ocurre con el concurso sin masa del art. 37 bis TRLC.

 

Actualmente se prevé en los arts. 490 y siguientes TRLC “los efectos de la exoneración” tras su concesión, donde se establece que aquellos acreedores cuyo créditos se encuentren extinguidos por la concesión de la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI) no podrán ejercer ningún tipo de acción frente al concursado (salvo revocar la exoneración, si cabe) y a diferencia de la anterior normativa concursal, el cónyuge del concursado cuyo régimen económico matrimonial sea el de gananciales, no se le extenderá los efectos de la exoneración concedida, de ahí a que actualmente se presenten los denominados concursos conexos (arts. 38 y ss. TRLC).

 

Así, el TRLC deja claro que la exoneración sólo despliega sus efectos frente al concursado, ya que el art. 492 TRLC establece que “La exoneración no afectará a los derechos de los acreedores frente a los obligados solidariamente con el deudor y frente a sus fiadores, avalistas, aseguradores, hipotecante no deudor o quienes, por disposición legal o contractual, tengan obligación de satisfacer todo o parte de la deuda exonerada, quienes no podrán invocar la exoneración del pasivo insatisfecho obtenido por el deudor”.

 

Parece que con el precepto invocado, no hay lugar a dudas sobre los sujetos no afectos a la exoneración del pasivo insatisfecho, sin embargo, recientemente se ha planteado el supuesto donde el concursado exonerado era deudor no hipotecante de uno de los créditos exonerados y actual propietario de la garantía de dicho crédito pretendía proceder a la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, opción rechazada por Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) mediante Resolución de 4 de marzo de 2024.

El titular registral de la finca, entendido como el tercer poseedor de la finca hipotecada cuya cancelación de la misma se solicita, no tiene la cualidad de deudor, ni de fiador, ni de avalista, ni de hipotecante no deudor, que son las figuras previstas en el art. 492 TRLC, y para ello, la DGSJFP ha realizado una nueva interpretación que amplía los sujetos previstos en la ley concursal, opción que se puede plantear ya que la lista de sujetos no afectados por la exoneración queda abierta hacia quienes “por disposición legal o contractual, tengan obligación de satisfacer todo o parte de la deuda exonerada”.

 

Supuesto de hecho

Partimos de un supuesto donde una finca está gravada con dos hipotecas constituidas hace años por el deudor/concursado. Posteriormente, la finca es vendida por el actual solicitante de la cancelación (el tercer poseedor) y en su posición de comprador se reservó parte del precio para hacer frente a las hipotecas, subrogándose solidariamente en la condición de deudor.

Sobre este hecho, hay que destacar que no existía consentimiento expreso por parte del acreedor hipotecario sobre la citada subrogación hipotecaria, cuestión vital para calificar las posiciones del comprador, que es el actual tercer poseedor (no se considera deudor), y del vendedor, que pasa a ostentar la figura de deudor no hipotecante, el cual ha solicitado el concurso de acreedores y le fue concedida la exoneración del pasivo insatisfecho, incluyendo los créditos hipotecarios.

Por tanto, el deudor de la obligación que suscribió mediante préstamos con garantía hipotecaria ha sido exonerado del pago de la misma, y el solicitante de la cancelación registral es un tercer poseedor ajeno a la obligación garantizada y a la constitución de la hipoteca, y, por tanto, no asume la obligación de forma personal pero la garantía no puede ser susceptible de cancelación.

 

Motivos de desestimación

Concretamos los motivos más ilustrativos que fundamentan la inadmisión de la cancelación de las hipotecas:

  • La obligación permanece en base a la garantía constituida: el hipotecante ha transmitido la finca a un tercer poseedor que no asume la obligación personal garantizada con el consentimiento del acreedor, y por ello, no se suprime la responsabilidad real de la finca por dicha obligación, hasta donde alcance el límite de la responsabilidad hipotecaria, por mucho que dicho tercer poseedor haya sido ajeno a la relación contractual original por virtud de la cual se constituyó el préstamo hipotecario.

 

  • No procede la liberación de una obligación real no satisfecha en su totalidad: si el propietario del bien hipotecado viese liberada la finca del gravamen hipotecario por la exoneración concedida al concursado, ni habría pagado a la vendedora por la finca que esta le vendió ni la finca hipotecada que compró, que estaba afecta por tanto con carácter real al pago del crédito hipotecario en dicho momento de la compra, respondería de la deuda.

 

  • Asimismo, la DGSJFP acude a una sentencia el Tribunal Supremo de 18 de junio de 2014 sobre la aplicación de la normativa concursal hacia el tercer poseedor, donde se afirmó en un caso de concurso del deudor favorecido por la garantía: «Una cuestión es que las obligaciones no se puedan exigir al concursado, obligado principal, y otra distinta es que, vencidos los intereses del préstamo, de conformidad con el artículo 59 LC, tratándose de una garantía real, puedan ser satisfechas por el fiador real, tercero pignorante, hasta el límite de la garantía constituida».

 

Conclusiones

 

La subrogación hipotecaria acordada entre las partes de una compraventa no surte efectos frente al acreedor hipotecario:

Tal y como se ha apreciado, la ausencia de consentimiento expreso por parte del acreedor hipotecario resulta fundamental para establecer la futura condición de las partes de una compraventa, ya que, si se hubiera realizado una subrogación hipotecaria consentida por el acreedor, el deudor/concursado no hubiera incluido su crédito en el concurso al extinguirse la obligación que asumiría el actual propietario como deudor e hipotecante. Por tanto, el consentimiento es imprescindible dada la naturaleza de la obligación crediticia, en la que el acreedor hipotecario no puede verse afectado.

Esta situación también suele ocurrir en los procedimientos de liquidación de sociedad de gananciales, donde hay una vivienda familiar y es atribuida a uno de los excónyuges con el compromiso de hacerse cargo de la hipoteca, y aquí es donde el acreedor hipotecario es ajeno a dicho acontecimiento, por lo que la solidaridad de la deuda no se ve alterada, y aquel excónyuge que no se le haya atribuido la vivienda pasa a ser deudor no hipotecante.

Hay conclusiones claras por la DGSJFP, pero nos encontramos ante un supuesto sin un pronunciamiento expreso en el seno de un procedimiento concursal:

La DGSJFP entiende que para su cancelación debe constar bien una escritura pública con el acreedor hipotecario, opción que siendo realistas no sucederá, o una resolución judicial expresa en la que el juez ordene la cancelación de los asientos de forma específica, algo que fue solicitado por el concursado mediante solicitud de aclaración del auto de la exoneración y fue rechazada: “en relación a la cancelación de los asientos registrales no ha lugar a la aclaración pues amén de ser accesoria está implícita en el propio auto de conclusión del concurso y concesión del BEPI”.

La propia DGSJFP concluye que el pronunciamiento expreso no podría darse dado que el juez del concurso:

Y para esta declaración judicial el juez del concurso (salvo casos excepcionales como el que resulta, a sensu contrario, de lo dispuesto en el artículo 399.1 del texto refundido de la Ley Concursal) carece de competencia, ya que el bien hipotecado, al no ser del concursado, no puede formar parte de la masa activa, por lo que estaría excluido de su competencia exclusiva y excluyente (artículo 52 del texto refundido de la Ley Concursal)”.