Aunque es cierto que hoy en día estamos más familiarizados con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ya que son más frecuentes las controversias que surgen con respecto a viviendas y sus inquilinos, no podemos desconocer la existencia de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, en cuanto arrendamientos rústicos.
¿Qué es el arrendamiento rústico?
El primer artículo de la norma ofrece una definición de arrendamiento rústico: “se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.”
No tendrán esta consideración los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular. (Art. 5)
Ahora bien, una vez delimitado el alcance de la norma, conviene saber como arrendatario hasta qué punto tenemos derecho a que se prolongue el contrato y qué podemos hacer ante un intento del arrendador de poner fin al mismo.
Duración del contrato
Debido al carácter especial del arrendamiento rústico y puesto que el destino que se le da conlleva una serie de labores que dan frutos a largo plazo, con el fin de proteger al arrendatario el legislador ha fijado una duración mínima de 5 años. Si en el contrato el arrendador incluyese una cláusula que contradiga lo contrario, se tendrá por no puesta.
Transcurridos estos 5 años, el arrendamiento podrá continuar, claro está, si las partes lo acuerdan expresamente.
No obstante, si no existiese pacto al respecto y el arrendador quiere recuperar la posesión de la finca transcurrido el plazo legalmente establecido, deberá notificárselo al arrendatario con un año de antelación.
Mucho ojo con esto, porque si el arrendador no lleva a cabo la denuncia del contrato y el arrendatario no devuelve la posesión pasados los cinco años, se entenderá que el contrato se prorroga por otros cinco más. Cabe preguntarse además, ¿se puede pactar en el propio contrato una renuncia a la prórroga?
Pronunciamientos judiciales
Recientemente se ha pronunciado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en sentencia N.º 624/2024, de 8 de mayo respecto a la duración de los contratos de arrendamiento rústico y a la posibilidad de renunciar expresamente a la prórroga en el mismo contrato. La antigua Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de arrendamientos rústicos preveía en su artículo 11 que no era posible renunciar a este derecho hasta el momento en el que se pudiera ejercitar, teniendo que constar además en documento público. Sin embargo, la nueva ley ha suprimido su contenido, ya que tiende de manera evidente a que prime la libre autonomía de la voluntad de las partes. Así lo aclara la mencionada sentencia:
“Pues bien, excluir el régimen de la prórroga tácita al firmar el contrato y establecer que el arrendatario deberá devolver la finca sin necesidad de la notificación del arrendador con un año de antelación, no vemos que constituya un pacto que sea contrario a una norma imperativa, pues dicha imperatividad rige para el plazo mínimo de duración del contrato que no podrá ser inferior, en ningún caso, a cinco años, bajo sanción de nulidad(…)”
“No se frustra, con ello, el interés jurídico del arrendatario en tanto en cuanto conoce de antemano cuál va a ser la duración del contrato, nunca inferior a los cinco años, y sin posibilidad, por haberse así expresamente pactado de prórrogas tácitas, lo que conscientemente asumió el arrendatario con la obligación de devolución de las fincas al concluir el periodo de duración pactado. La nueva ley ha derogado el régimen de las dependientes de la voluntad del arrendatario ( art. 25 de la LAR de 1980). Y, además, un nuevo espacio a la autonomía de la voluntad al permitir pactar un plazo mayor de duración, con el que se pueden conciliar los intereses de arrendador y arrendatario, así como las pretensiones inversoras de este último con la finalidad de mejorar la explotación agraria. En cualquier caso, no olvidemos que, en última instancia, las prórrogas no dejan de depender de la voluntad del arrendador con tal de advertir con un año antelación al arrendatario de su voluntad de continuar el arriendo; por consiguiente, no vemos que sea contrario al art. 1255 del CC, convenir, de antemano, que tales prórrogas no tendrán lugar.(…)”
“(…) Las prórrogas tácitas dependen de la voluntad de las partes de mantener el vínculo contractual; por parte del arrendador, al no comunicar su intención contraria al arrendatario con un año de antelación, y por parte de éste continuando con la explotación de las fincas. Ahora bien, dicho régimen jurídico no lo consideramos inderogable por la voluntad de las partes siempre que pretendan excluirlo al concertar el contrato o con posterioridad, lo que nos lleva a concluir que un pacto, como el litigioso, pertenece a la esfera dispositiva de los contratantes; y que, por consiguiente, les vincula, al ser eficaz y no nulo; categoría de ineficacia que sí la ostenta, por el contrario, la duración inferior a los cinco años.”
En definitiva, si tu intención es arrendar una finca rústica debes saber que la duración mínima del contrato es de 5 años, y si el arrendador incluye en el contrato una cláusula que imponga un período inferior, esta se tendrá por no puesta.
Mucho cuidado con las prórrogas, ya que estas no se rigen por lo mismo. Si en el contrato se pacta una renuncia a la prórroga una vez hayan transcurrido los 5 años, la cláusula que regula esta renuncia será plenamente válida en base al principio de la libre autonomía de la voluntad de las partes, en el que se inspira la norma.
Si no se contemplase pacto al respecto, recuerda que si el arrendador no te comunica con un año de antelación su intención de no continuar con el contrato una vez hayan pasado cinco, se entenderá prorrogado por cinco años más.
Conocer la normativa que rige nuestras relaciones jurídicas es fundamental para poder actuar frente a cualquier controversia que pueda surgir en torno a las mismas.